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Surface habitable : attention aux erreurs dans le bail ! 

L’erreur est humaine. Dans le cas d’une location immobilière, un simple oubli ou une petite erreur dans la surface habitable indiquée dans le bail peut toutefois vous coûter cher ! Quelles sont les règles qui s’appliquent dans ce cas de figure ? Que risque le bailleur en cas d’erreur ? Petit rappel de la loi qui entoure la surface habitable et les pièges à éviter pour éviter la sanction !

Surface habitable réelle et superficie Carrez

Le principe de surface habitable est précisément défini par l’article R 111-2 du Code de la Construction et de l’Habitation. Parfois nommée « surface habitable loi Boutin », cette disposition mise en place dans le cadre de la loi Boutin du 25 mars 2009 correspond à la surface au plancher de location. Autrement dit, sont exclus du calcul les espaces non habitables, tels que les garages, les caves, les vérandas, les escaliers, les cloisons, les murs, les fenêtres… ainsi que les espaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m.

Le principal piège vient du fait que cette surface habitable diffère de la fameuse loi Carrez. Introduite dans le cadre de la loi nᵒ 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, la superficie Carrez correspond aux espaces dotés d’une hauteur sous plafond inférieur à 1,80 m. Mais, et c’est là le point crucial, les surfaces non habitables ou non aménagées sont prises en compte dans le calcul. La surface d’un logement au sens de la loi Carrez est donc nécessairement supérieure à la surface habitable réelle, au sens de la loi Boutin.

 Quelles conséquences en cas d’erreur ?

Comme nous l’avons vu, une simple confusion entre la superficie Carrez, telle qu’indiquée dans un acte de vente, et la surface habitable réelle peut être à l’origine d’une erreur de surface dans le bail de location. Le problème est qu’une indication erronée ou une absence d’indication dans un bail peut donner lieu à une baisse de loyer.

Concrètement, si un locataire fait appel à un professionnel pour mesurer son logement et qu’il constate un écart avec la surface indiquée dans le bail, il est en droit d’exiger une diminution de ses mensualités. Mais pour que cette demande soit recevable, la différence doit être supérieure de 1/20e par rapport à la surface indiquée dans le contrat de location, soit 5 %. 

À noter également que cette possibilité d’action en diminution de loyer en cas de surestimation de surface habitable s’applique uniquement aux baux signés ou renouvelés tacitement après le 24 mars 2014

Comment calculer la baisse de loyer ?

Le montant de la baisse de loyer est proportionnel à la différence constatée entre la surface habitable réelle et celle mentionnée dans le bail, au-delà de la marge d’erreur de 1/20e. 

Par exemple, si la surface habitable réelle mesurée par un professionnel est de 70m2, alors que la surface indiquée dans le bail est de 80m2 (donc 76m2 si l’on inclut la marge d’erreur de 5 %), le locataire est en droit de demander une diminution de son loyer à hauteur de 7,89 %, soit le pourcentage de différence entre 76m2 et 70m2 !

Si la demande a lieu dans les 6 mois après la signature du bail, la réduction des mensualités s’applique à partir de la date de signature du contrat de location, ce qui donne éventuellement la possibilité au locataire d’exiger le versement du trop-perçu. Par contre, si cette demande intervient au-delà de ces 6 mois, la diminution prend effet à compter de la date de la demande.

Enfin, si la superficie habitable n’est pas mentionnée dans le bail, le locataire peut mettre son propriétaire bailleur en demeure dans un délai d’un mois suivant la signature du début du contrat, pour que l’indication soit ajoutée. En cas d’absence de réponse ou de refus, il dispose alors de trois mois à compter de la mise en demeure pour saisir la justice afin de demander une baisse de loyer. 

Moralité : assurez-vous de bien vérifier la surface habitable de votre logement mis en location et redoublez de vigilance au moment d’éditer votre contrat de location !

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